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家の建ぺい率とは

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一応、宅地建物取引士のはにおです。みなさんは家の建ぺい率のこと知っていますか?

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建ぺい率とは

建ぺい率とは土地の面積に対して家を建てることの出来る面積の割合のことです。土地が100坪で建ぺい率50%だと50坪分しか家を建てることが出来ません。これを最初に知った時はにおは

なんで自分の土地を好きに出来ないのだ(`・ω・´)

とご立腹です。でも建ぺい率があるのにはちゃんと理由がありました。

建ぺい率がある理由

火事があった時、境界ギリギリまで家を建てていたら隣の家に燃え広がってしまいます。

部屋の空気を入れ替えたい時、境界ギリギリまで家を建てていたら窓を開けた時に空気が通りません。

境界が道路に面していたらちょっと車が運転をミスしただけで家が壊れてしまいます。

こういった理由で建ぺい率というものが存在します。

民法234条

建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

民法234条より

建ぺい率とは別に民法234条で境界線から50センチ以上離れていないといけないという決まりがあります。民法234条に従いつつ建ぺい率も守らなければいけません。

建ぺい率が知りたい

土地を買う時に建ぺい率が知りたければ不動産情報に書いてると思います。別に土地を買う訳じゃないけど知りたい人は市役所のホームページで確認できます。都市計画のページに載っていると思います。

はにおの住んでいる市では産業・ビジネスの項目から都市計画の項目を選んで、最後に都市計画用途地域図を選ぶと建ぺい率の載った地図を見ることが出来ました。

建ぺい率の緩和

はにおが建ぺい率の勉強を始めたばかりの時に思ったことがありました。

商店街とか建物近いけど、建ぺい率ってどうなってんの(・・?

建物同士がくっついてるのを見ることがあると思うのですが、それは建ぺい率の緩和というものがあるからです。

防火地域内の耐火建築物、耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物

建ぺい率がある理由に火事が広がるのを防止する目的がありました。しかし耐火建築物であれば火事が広がる心配も少ないです。そういう建物には建ぺい率に10%プラスすることが出来ます。

防火地域内にある建ぺい率50%の土地に耐火構造の家を建てると10%プラスの60%の建ぺい率になります。ちょっと広く建てられますね。

法改正で2019年6月より耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物も10%プラスになりました。

準防火地域内の耐火建築物、準耐火建築物。これらと同等以上の延焼防止性能を有する建築物

法改正で2019年6月より新たに加わりました。建ぺい率に10%プラス出来ます。

昔の家のままより準耐火でも良いから建て替えて欲しいという政府の狙いがあります。古い建築物が密集している場所での火事の被害拡大が背景にあります。

角地の緩和

土地の2面が道路に面している角地は建ぺい率に10%プラス出来ます。道路を挟んでいる面は火事が広がる心配が少ないからです。

角地の条件が自治体によってばらつきがあるので確認が必要です。角地の角度とか道路の幅とか細かく定めています。

建ぺい率の制限が無くなる場合

建ぺい率が80%の用途地域で防火地域内の耐火建築物、耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物は、本来なら90%ですが制限が無くなります。つまり建ぺい率100%です。民法234条の50センチの決まりも無くなります。

商業地域の建ぺい率が80%なので防火地域の耐火建築物等ならば制限が無くなります。

商店街で建物がくっついてても違法じゃないのです

前面道路側に壁面指定を行った場合等の建ぺい率緩和

特定行政庁が前面道路側に壁面指定を行った場合等の建ぺい率緩和も加わりました。火災の時に避難や消化活動をしやすくするために、壁の位置を道路ギリギリではなく指定した場所より後ろに設置してくれるなら建ぺい率を10%プラスしてあげるよ、という制度です。

はにおは自分の土地が道路みたいになってしまって何か嫌だけど、ちょっとでも広い家を建てたい人には良いのかもしれません。

高級別荘地

狭い土地でなるべく広い家を建てたいと願う庶民達とは縁遠い話ですが、高級別荘地などの建ぺい率は凄いことになっています。

軽井沢の別荘地では建ぺい率がなんと20%です(゚Д゚;)

持ってる土地のたったの20%しか家を建てられません。

テレビの番組でテニスコート付きの別荘で〇千万円と言ってるのを観ますが、実は建ぺい率の関係でテニスコート作っているのです。

別荘と土地だけ欲しいと言っても無理です。テニスコートだったり広大なお庭だったりが強制的に付いてきます。高級別荘地に別荘を持っている人達は、はにおみたいな庶民中の庶民にとってはまさに天上人なのです。

これを知ってると別荘を買う番組などがちょっとだけ楽しく観れます(笑)

最後に

建ぺい率緩和の法改正は来年の宅建士や建築士の試験でたぶん出ると思います。ファイナンシャルプランナーとかの試験でも出るかも。法律系の資格は1年で受からないと新しい参考書買ってまた覚え直しです。今年の試験受けるつもりの人は絶対今年受かるつもりで頑張って勉強してください。

今日は2019年6月に施行された法改正の内容を絡めて建ぺい率のことを書いてみました。建ぺい率とセットで出てくる容積率も書いていたのですが、長くなり過ぎたので明日の分と分けてみました。

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