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家の容積率とは

東京駅未分類

宅地建物取引士のはにおです。昨日、建ぺい率について書いたので今日は容積率について書いていこうと思います。

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容積率とは

容積率とは敷地面積に対しての延べ床面積のことです。土地が100坪で建ぺい率50%、容積率100%だったら1階50坪、2階50坪の面積で2階建ての家をたてることが出来ます。

足して100%ならば1階50坪、2階30坪、3階20坪の3階建てでも大丈夫です。

容積率がある理由

容積率を無視して高い建物を建てられたら隣の家の人は日の光が当たらずに困ってしまいます。

あとは自治体ごとに都市計画というものを作っていて、そのための制限が必要だからです。低い建物の地区にしようとか中高層の建物の地区にしようとか色々と決めています。それで容積率や建ぺい率を定めているのです。

容積率を知りたい

容積率は指定容積率と基準容積率の2種類のうち数値が小さいほうが容積率となります。指定容積率が150%、基準容積率が200%だったら小さいほうの指定容積率150%が容積率となります。

指定容積率を知りたい

建ぺい率と同じ方法で知ることが出来ます。市役所のホームページで都市計画を調べれば分かると思います。容積率と書いていますが指定容積率のことです。

はにおの住んでいる市では産業・ビジネスの項目から都市計画の項目を選んで、最後に都市計画用途地域図を選ぶと容積率の載った地図を見ることが出来ました。

基準容積率を知りたい

隣接する道路が12メートル未満の時は、道幅に用途地域ごとの係数をかけたものが基準容積率になります。

0.4
  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 田園住居地域
0.4 (特定行政庁が指定する区域は0.6)
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
0.6 (特定行政庁が指定が指定する区域は0.4または0.8)
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

基本的には住居系の用途地域が0.4で、非住居系の用途地域が0.6です。

家の前の道路の幅が5メートルだとしたら住居系の0.4をかけて 5×0.4=2=200%が基準容積率になります。

2項道路

以前、道幅が4メートル以下は道路じゃないと言いました。

基準容積率の計算で道幅4メートル以下の道路は4メートルで計算します。道幅狭くても同じ容積率になるならラッキーな気もしますがそうではありません。

仮に100坪の土地があるとすると基準容積率は4×0.4=0.8=80%ですが、家の延べ床面積80坪ではありません。

セットバックで下がった分の敷地面積は建ぺい率と容積率の計算に入れられないのです。

図の赤の部分が90坪だとしたら90坪の80%、72坪の延べ床面積しか家を建てられません。

青の部分はほぼ道路みたいになってしまいます。住んでいる自治体が寄付、無償使用、自己管理のどれかを求めてくるようです。有償で自治体が買い取るところは少ないみたいです。

特例容積率適用区域制度

東京駅

一定の区域内で余った容積率をやり取りする制度です。隣接する土地で容積率をやり取りする制度もありますが、特例容積率適用区域制度だと隣接していなくても良いので使いやすいです。

有名なのは東京駅です。赤レンガ駅舎の保全費用に使うために、余っている容積率を近くの超高層ビルに売っています。容積率移転とか空中権売買とか呼ばれています。

容積率の緩和

いっぱいあるので幾つか紹介します。

建物内に駐車場がある場合

たまに見る1階にガレージの付いてる住宅。最大で床面積の5分の1が容積率の計算から除外出来ます。

テレビ番組で狭い家を建てる時によく観る気がします。

ロフト(小屋裏収納)

ロフト部分は容積率の計算から除外できます。ただし条件もあります。

  • 天上の高さが1.4メートル以下。
  • ロフトのある階の床面積の2分の1以下。
  • エアコン、テレビ、LANコンセント、収納が無いこと。
  • 床は絨毯、畳、タイルカーペット不可。

固定はしごじゃなければ駄目だと思っている人も多いと思いますが、自治体によって判断が違うようです。子供がいる家庭では固定階段の方が安心なので自治体に確認すると良いでしょう。

エアコンとかテレビ、収納、絨毯がだめなのは、ロフトは居室ではなく収納扱いだからです。

ロフトは固定資産税の計算にも入れなくて良いのでお得です。しかし後からテレビ設置したりすると税務署が調査して固定資産税に入れられたりするみたいなので注意。

地下室

最大で床面積の3分の1まで容積率の計算から除外できます。天井が地盤面から1メートル以下の高さであることが必要。

ベランダ、バルコニー

外側に飛び出している部分が2メートル以下なら容積率の計算から除外出来ます。内側に引っ込んでいて3方向壁に囲まれている物は容積率の計算に入れないといけません。

低炭素住宅

低炭素化のための設備(蓄電池、蓄熱漕等)を置く面積は最大で床面積の20分の1まで容積率の計算から除外出来ます。

低炭素住宅に興味のある人は下のリンクに詳しく書いてあります。

https://www.mlit.go.jp/common/000996590.pdf

宅配ボックス

宅配ボックス設置部分は最大で床面積の100分の1まで容積率の計算から除外できます。家よりもマンションやオフィス作る時に役に立ちそうです。

特定道路

家に隣接する道路が6メートル以上12メートル未満の特定道路から分岐した道路で、特定道路までの距離が70メートル以内ならば容積率が緩和されます。特定道路とは道幅が15メートル以上の道路のことです。

容積率:(前面道路幅+加算値)×(住居系0.4または0.6、非住居系0.4、0.6、0.8)

加算値:(12-前面道路幅)×(70-特定道路までの距離)÷70

前面道路が10メートル、特定道路まで35メートル、住居系の用途地域で0.4だとすると

加算値は(12-10)×(70-35)÷70=1

容積率は(10+1)×0.4=4.4=440%

基準容積率が400%なので40%分容積率が緩和されます。

最後に

内容が多いので建ぺい率と容積率を分けて書きましたが全然書き切れていません。時間のある時にでも書き足そうと思います。

家を建てる時は土地の範囲でなるべく広い家を建てたいと思うはずです。建ぺい率、容積率の緩和を利用して出来るだけ広い家を建てて下さい。

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